איך להיות עשירים באמצעות נדל”ן

כיום, בזמן שהריבית בבנק שואפת לאפס, הרבה אנשים מחפשים אלטרנטיבות להשקעה. אחת מהדרכים המובילות בשוק, שמאפשרת הכנסה פסיבית קבועה ויציבה, היא השקעה בנדלן. על מנת להיות עשירים באמצעות השקעה בנדלן אתה צריך ללמוד לעומק את התחום, ללמוד כיצד למנף השקעה של דירה אחת לשתי דירות, איך קונים דירה במחיר מציאה, איך מוכרים אותה במחיר מקסימלי ואיך משפצים דירה.

כמו בכל תחום, יש הרבה דברים שחובה ללמוד על שוק הנדל”ן לפני שקונים או משפצים את הנכס הראשון. לקנות או לשפץ דירה ראשונה בלי ליווי מקצועי זה כמו לגשת לבחינה בלי ללמוד. אתה יכול “לעבור את הבחינה”, אבל אתה בסיכון גבוה להיכשל! בתחום הנדל”ן יש הרבה כסף, זה תחום של כרישים! אסור לך להיות תמים ולחשוב שכל נכס שמציעים לך זו עסקת המאה! להלן כמה כללים שיעזרו לך לעשות סדר בתהליך.

 

  1. צבירת הון לא ניתן להשקיע בנדל”ן בלי לצבור הון ראשוני של כמה מאות אלפי שקלים. אל תאמין לסיפורים על קניית נכס ראשון בתוך כמה חודשים או בלי להביא שקל מהבית! בעקבות משבר הנדל”ן בשנת 2008, על מנת לקנות דירה אתה חייב לפחות מחצית מסכום ההשקעה. את החצי השני אתה יכול לשלם באמצעות מינוף. כלומר, לקחת משכנתה מהבנק.

 

  1. זיהוי הזדמנויות – כדי להיות עשירים באמצעות נדל”ן, אתה חייב ללמוד לזהות הזדמנויות ולקבל החלטות מהר. אם יש בשוק דירה במחיר מציאה, בתוך ימים מעטים היא תימכר. לדעת לקבל החלטה של קניית נכס בשווי מאות אלפי שקלים זה לא עניין פשוט! לכן אתה חייב ללמוד את השטח לפני, לדעת מה המחיר של כל נכס בהתאם למיקום שלו, מספר הקומה, מתי הבניין נבנה, מה מצב הנכס ועוד, כדי לדעת בזמן אמת אם מה שהציעו לך הוא אכן מציאה או שרק מספרים לך שזו מציאה. זהירות פראיירים לא מתים הם רק מתחלפים!

 

  1. תהליך השיפוץ – תהליך של שיפוץ דירה הוא לא דבר קל, בלשון המעטה. רוב האנשים ששיפצו דירה בעבר יאמרו לך ששיפוץ הוא עסק ממושך ומייגע. אתה מחשב ומתכנן להוציא סכום מסוים על השיפוץ, ומסיים בסכום הרבה יותר גבוה. עבודת השיפוץ היא עבודה קשה ואתה צריך ללמוד איך להתנהל מול השיפוצניקים, שרוצים להרוויח, ואיך לצמצם עלויות כך שגם אתה תרוויח בסוף התהליך. צריך למצוא את נקודת האיזון שמתאימה לשני הצדדים.

מומלץ לך לעבוד עם צוות קבוע של אנשי מקצוע אמינים. זה יחסוך לך זמן יקר של חיפוש אחר עובדים ויוזיל לך משמעותית את עלות השיפוץ.

 

  1. תהליך המכירה למצוא קונה לדירה זה תהליך ארוך ומורכב. במקרה הטוב, זה יכול לקחת כמה שבועות ובמקרה הפחות טוב – כמה חודשים או אפילו שנים. הכל בהתאם למצב ולמחיר של הנכס. מומלץ לתת לבעל מקצוע (מתווך דירות) למכור את הנכס. ניהול משא ומתן על מכירת נכס מצריך הרבה ידע, זמן והמון סבלנות.

 

  1. לקנות בזול ולמכור ביוקר בשביל להרוויח בתחום הנדל”ן אתה חייב לקנות דירה במחיר מציאה. אפשר למצוא דירות מוזנחות שחייבות שיפוץ במחיר מציאה. מומלץ להשקיע בשיפוץ כולל ולעבוד על העיצוב עם אדריכל. שיפוץ ברמה גבוהה ישביח את הנכס שלך וכך תוכל למכור אותו במחיר הגבוה בכ-10% ממחיר השוק. בהנחה שבקנייה, שיפוץ ומכירה הרווחת כ-10% מערך הנכס, על דירה בשווי כ-750,000 שקלים, הרווחת כ-75,000 שקלים.

 

  1. מינוף השקעות על מנת למקסם את הרווח, אתה צריך כל פעם מחדש למנף שוב את הכסף בנכס נוסף. כל מינוף חדש שתעשה יתבסס על ההון הקיים והרווחים. ככל שתלמד למקסם רווחים, ההלוואה שתיקח מהבנק תהיה קטנה יותר.

 

  1. חזרה על התהליך ברגע שעברת את תהליך הקנייה, השיפוץ והמכירה פעמים אחדות, יהיה לך קל יותר לעשות זאת שוב. בכל פעם שאתה משפץ, תשקיע מחשבה איך תוכל לשפץ בפעם הבאה בצורה טובה ויעילה יותר, ותתכנן איך לקנות כמה נכסים במקביל, לשפץ ולמכור אותם במחיר מקסימלי.

 

לסיכום: חשוב ללמוד לעומק את תחום הנדל”ן ולהתייעץ עם אנשי מקצוע מנוסים, ורק לאחר שצוברים מספיק ניסיון מומלץ לצאת לדרך עצמאית. ניתן ללמוד בקורס נדל”ן את הכלים החשובים שיעזרו לך בכל אחד מהשלבים בתהליך!