נדל”ן

רוב האנשים שמציעים להם נכס נדל”ן “נדלקים” מהרעיון של הכנסה פסיבית על בסיס חודשי. אף אחד לא מסביר להם על גודל ההון שצריך לצבור לקניית נכס, לכמה שנים כדאי לחתום על משכנתה ועל הסיכונים הכרוכים בתחום. למד לעומק את הנושא לפני שאתה משקיע חלק גדול מההון שלך, לא חסרים סיפורים על ציבור שלם של משקיעים שאיבדו את כל כספם בהשקעות בנדל”ן.

מהו נדל”ן

בנדל”ן (נכסי דלא ניידי) הכוונה היא לנכס מקרקעין, דירה, מגרש או בניין אשר מקומו קבוע. ערך נכס נדל”ן נקבע לפי הנתונים הפיזיים שלו: המיקום, הגודל, מצב הנכס ואופן השימוש. כל נכס מקרקעין יתומחר בצורה שונה בהתאם למיקומו ולמצבו.

מידע כללי

בכל העולם למדינה יש זכויות על המשאבים הטבעיים שלה, כגון מחצבים וקרקעות. מדינה יכולה להפקיע קרקע פרטית במתן פיצוי כספי, ללא צורך בהסכמת הבעלים.

העברת בעלות ושווי נכסים

העברת בעלות של נכס נדל”ן מתבצעת בזמן קנייה או מכירה של נכס. קיימות עסקאות נוספות, ובהן שכירות וחכירה המקנות זכויות שימוש לתקופה מסוימת בנכס ללא צורך בהעברת בעלות. את הערכת השווי של נכס נדל”ן מבצע שמאי מקרקעין. טיפול משפטי של העברת זכויות בקנייה או במכירה של נכס מקרקעין נעשה על ידי עורך דין שעוסק בתחום.

רקע על שוק הנדל”ן

בעשור האחרון נבנו בישראל כ-40 אלף דירות בממוצע. בכל שנה כ-30% יותר ממספר הדירות שנבנו בעשור שלפניו. למרות העובדה שמספר התחלות הבנייה גדל בשנים האחרונות, עדיין מספרן נמוך בכ-20% ממספר משקי הבית החדשים הנוצרים מדי שנה. כלומר, הביקוש עולה על ההיצע.

נדל”ן מניב

נכס נדל”ן הניתן להשכרה ומכניס כסף על בסיס חודשי, כמו דירה, משרד, חנות או מבנה תעשייה.

תוכנית מחיר למשתכן

התוכנית “מחיר למשתכן” היא שיטה שנוסתה בסוף שנות ה-90 במטרה לסייע ברכישת דירה לאלפי משקי בית בעלי הכנסה נמוכה. השר כחלון תכנן להציף את השוק בכ-70 אלף דירות במחיר מוזל על מנת להביא לירידת מחירים. במדינת ישראל יש פער גדול בין תכנון למציאות. נכון לסוף 2019, רק 3,000 משפחות קיבלו מפתח לדירה, בעוד ש-70 אלף משפחות, שזכו בדירה בהגרלה, עדיין בהמתנה. לאור הביקוש והמתנה של שנים, חלק מהמשפחות נאלצו לרדת מהגדר ולקנות דירה במחיר השוק.

משקיעים בשוק הנדל”ן

על מנת להוריד את ציבור המשקיעים מענף הנדל”ן, במטרה לצנן את השוק ולגרום ירידת מחירים, שר האוצר הטיל מיסוי גבוה, העלה את מס הרכישה על דירה שנייה, ביטל פטור על מס שבח וקידם חוק מס למשקיעים בעלי דירה שלישית ומעלה, שנכון לזמן כתיבת שורות אלו לא יצא לפועל ובוטל.

מה יהיה עם מחירי הנדל”ן

מה שיקבע אם מחיר הנדל”ן יעלה או ירד זה היצע וביקוש. כל עוד מספר הדירות שבונים מדי שנה קטן מהביקוש, המחירים ימשיכו לעלות.

כמה שנים צריך לעבוד בשביל דירה

מחיר דירה ממוצעת עומד על 1.5 מיליון שקל. בהנחה שהשכר הממוצע במשק הוא 11,000 שקל ברוטו, נטו כ-8,000 שקל, בחישוב מהיר אדם בעל משכורת ממוצעת צריך 187.5 משכורות במשך כ-15.5 שנה כדי לקנות דירה! מובן שלא מדובר בדירה במרכז הארץ. לשם השוואה, בארצות-הברית צריך לעבוד כ-4 שנים לשם קניית דירה, בבריטניה כ-13 שנים ובסין כ-3.5 שנים בלבד!

לסיכום: תחום הנדל”ן הינו מורכב. למי שרוצה לעסוק בו מומלץ תחילה ללמוד על אפשרויות התכנון והבנייה, מיסים, אפשרויות מימון וידע בסיסי בדיני חוזים ורק לאחר שצוברים ידע בתחום כדאי לצאת לדרך עצמאית.