תהליך של קניית דירה
- אני מקבל החלטה לקנות דירה רק בשלב שאני שלם איתה במאה אחוז! מי שמתלבט ולא קונה מבזבז את הזמן היקר שלו ושל המתווכים שעוזרים לו למצוא את הנכס המתאים. לאדם כזה מתווכים לא יתייחסו ברצינות בפעם הבאה שיפנה אליהם.
- מגדיר תקציב מראש ולא חורג ממנו! אסור לקנות דירה שלא יכולים לעמוד בהחזר המשכנתה שלה. בדירה להשקעה, מומלץ שהחזר השכירות יכסה את כל תשלום המשכנתה. במקרה שצריך להוסיף כל חודש כמה מאות שקלים – לא לפחד! זוהי תוכנית חיסכון ובעוד כמה שנים הדירה תהיה שייכת למשקיע. במקרה שהגדרתי תקציב ומצאתי מציאה שדורשת ממני לחרוג ממנו, ואני עדיין יכול לעמוד בתשלומים, שווה לשקול זאת ולקבל החלטה בהתאם למחיר האמיתי של הדירה.
- מיקום – בכל עיר יש אזורים טובים יותר וטובים פחות. ברוב הערים בישראל יש שכונות שמוגדרות “שכונות מצוקה”. לא מומלץ לקנות דירה באזור בעייתי! לא משנה כמה אשקיע בשיפוץ הדירה, אם האזור בעייתי, גדולים הסיכויים שהדייר שישכור ממני אותה יעורר בעיות בעניין דמי השכירות. הדבר האחרון שאני רוצה לעשות זה לרדוף אחרי דייר שלא משלם בזמן או לא רוצה לשלם בכלל. זהו חלום הבלהות של כל בעל דירה!
- מחיר – אני קונה רק מציאה! לפחות 10% פחות מערך הנכס. קל לדעת מהו המחיר האמיתי של דירה. אפשר לראות, למשל, באתר יד 2 את מחיר הדירות שנמכרו באותו אזור.
- שכנים – מומלץ להתעניין אצל כמה שכנים אם מתגורר בבניין דייר בעייתי. חשוב להבין, דייר קשה עלול להוריד משמעותית את עלות הנכס. מומלץ לדבר עם מישהו מוועד הבית. חברי הוועד מכירים את רוב הדיירים בבניין.
- תחבורה – מומלץ לבדוק שהנכס ממוקם קרוב לתחנת אוטובוס או לתחנת רכבת. גישה נוחה לתחבורה ציבורית היא חלק מיתרונות הדירה.
- סקר שוק מקיף הוא עניין הכרחי. מתחילים את החיפוש באתרים שמפרסמים דירות למכירה, לדוגמה יד 2, אתר הומלס, winwin. הולכים לכמה מתווכים, מסתובבים באזור שבו מעוניינים לקנות את הנכס ועושים כל מאמץ כדי למצוא את הנכס המתאים. ככל שהמידע למתווך על הנכס שאני מעוניין לקנות יימסר בצורה מדויקת יותר, כך יהיה קל יותר לשני הצדדים. לכן מומלץ להגדיר מראש את המיקום, מספר הקומה, גודל, תקציב ומצב התחזוקה של הנכס.
- לשריין עוד כ-15% לפחות מערך הנכס או השיפוץ. גם אם מחשבים את עלות הדירה או השיפוץ, ברוב המקרים יצוצו עלויות נוספות שלא הובאו בחשבון.
- להגיע לדירה בזמנים שונים לפחות שלוש פעמים: בבוקר, בצהריים ובערב למשך חצי שעה לפחות. כך תוכלו לדעת אם האזור שקט מבחינת תחבורה, שכנים או תנועה של אנשים באזור.
- בדיקת בעלות של הנכס – מומלץ לבדוק שהנכס אכן שייך למי שמציג את עצמו כבעליו. יש לבקש טופס ארנונה וצילום תעודה מזהה של בעל הנכס, להוציא נסח טאבו ולראות שאין על הנכס עיקולים או חובות.
- אני שלם עם הדירה ורוצה לקנות אותה – זה הזמן לנהל משא ומתן עם בעל הנכס במטרה להוריד את מחיר הדירה.
- עורך דין – אני פונה לעורך דין מקצועי עם פרטי הדירה, מספר התשלומים ומשך הזמן שלהם. חשוב שידאג שבסוף התהליך הדירה תהיה רשומה על שמי בלבד.
- משכנתה – לאחר סקר שוק מקיף אני לוקח משכנתה בבנק עם ההצעה הטובה ביותר והריבית הכי נמוכה. כל אחוז משמעותי!
ביטוח דירה – חובה לבטח את הדירה אצל סוכן ביטוח אמין. סוכן כזה, שביום שתפעילו את הביטוח בעקבות פיצוץ בצנרת או כל תקלה אחרת בדירה שהביטוח מכסה, הוא אכן יעשה את עבודתו וידאג לתקן את הנזק על חשבון חברת הביטוח חוץ מתשלום ההשתתפות העצמית.
מזל טוב – יש לך נכס!
חשוב להבין – אין נכס מושלם! כדי שאוכל לקנות נכס להשקעה, אצטרך לוותר או להתפשר על משהו, אחרת לעולם לא אצליח לעשות זאת!
